Порядок оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна регламентується ст. 11 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі – Закон № 889-IV), підпунктом 11.1.1 якої встановлено, що при продажу нерухомого майна дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 м2.
У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 м2, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 % від вартості такого об'єкта нерухомого майна.
Пунктом 1 ст. 121 Земельного кодексу України (далі – Земельний кодекс) установлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
· для ведення садівництва – не більше 0,12 га;
· для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 га;
· в селищах – не більше 0,15 га;
· в містах – не більше 0,10 га;
· для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 га.
Враховуючи наведене, якщо площа житлового будинку, який відчужується одночасно з земельною ділянкою, перевищує 100 м2, то частина доходу, пропорційна сумі перевищення площі житлового будинку понад 100 м2, та дохід від продажу земельної ділянки (з урахуванням норм ст. 121 Земельного кодексу) підлягають оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 %. Однак, якщо площа відчужуваної земельної ділянки, на якій розташовано житловий будинок (будь-якої площі), перевищує норми, встановлені ст. 121 Земельного кодексу, частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню відповідно до пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV, тобто в розмірі 5 %.
Розглянемо на прикладах порядок оподаткування отриманих доходів при продажу платником податку один раз протягом звітного податкового року житлового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований.
Приклад 1.Продається перший раз протягом календарного року житловий будинок в місті, загальна площа якого становить 90 м2, разом із земельною ділянкою площею 0,08 га, на якій розташований будинок.
Так як житловий будинок - до 100 м2 (90 м2 < 100 м2) і земельна ділянка - в межах граничних норм, установлених Земельним кодексом для будівництва й обслуговування житлового будинку в місті (0,08 га < 0,10 га), то дохід від продажу житлового будинку та дохід від продажу земельної ділянки не оподатковується згідно з абз. 1 пп. 11.1.1 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV.
Приклад 2. Продається перший раз протягом календарного року житловий будинок в селі, загальна площа якого становить 70 м2, разом із земельною ділянкою площею 0,40 га, на якій розташований будинок.
Так як житловий будинок - до 100 м2 (70 м2 < 100 м2), а земельна ділянка - понад межі граничних норм, установлених Земельним кодексом для будівництва й обслуговування житлового будинку в селі (0,40 га > 0,25 га), де перевищення становить 0,15 га, то частина доходу від продажу земельної ділянки, яка пропорційна сумі площі земельної ділянки в межах норм, установлених Земельним кодексом (0,25 га), не оподатковується згідно з абз. 1 пп. 11.1.1 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV. Водночас частина доходу від продажу земельної ділянки, яка пропорційна сумі перевищення площі земельної ділянки (0,15 га) понад норми, що установлена Земельним кодексом, підлягає оподаткуванню відповідно до пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV за ставкою 5 %.
Приклад 3.Продається перший раз протягом календарного року житловий будинок в селищі, загальна площа якого становить 120 м2, разом із земельною ділянкою площею 0,12 га, на якій розташований будинок.
Так як житловий будинок - понад 100 м2 (120 м2 > 100 м2), тобто перевищення становить 20 м2, а земельна ділянка - в межах граничних норм, установлених Земельним кодексом для будівництва й обслуговування житлового будинку в селищі (0,12 га < 0,15 га), то частина доходу від продажу житлового будинку, яка пропорційна сумі перевищення площі будинку понад 100 м2 (20 м2), та дохід від продажу земельної ділянки (0,12 га) оподатковується згідно з абз. 2 пп. 11.1.1 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV за ставкою 1 %.
Приклад 4.Продається перший раз протягом календарного року житловий будинок в місті, загальна площа якого становить 190 м2, разом із земельною ділянкою площею 0,25 га, на якій він розташований.
Так як житловий будинок - понад 100 м2 (190 м2 > 100 м2), перевищення становить 90 м2, а земельна ділянка - понад межі граничних норм, установлених Земельним кодексом для будівництва й обслуговування житлового будинку в місті (0,25 га > 0,10 га), тобто перевищення становить 0,15 га, то частина доходу від продажу житлового будинку, яка пропорційна сумі перевищення площі будинку понад 100 м2 (90 м2), оподатковується згідно з абз. 2 пп. 11.1.1 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV за ставкою 1 %. Водночас частина доходу від продажу земельної ділянки, яка пропорційна сумі площі земельної ділянки в межах норм, установлених Земельним кодексом (0,10 га), підлягає оподаткуванню згідно з абзацом другим пп. 11.1.1 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV за ставкою 1 %. Частина доходу від продажу земельної ділянки, яка пропорційна сумі перевищення площі земельної ділянки (0,15 га) понад норми, встановлені Земельним кодексом, підлягає оподаткуванню відповідно до пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV за ставкою 5 %.
Таким чином, при оподаткуванні доходів громадян, отриманих від операцій з продажу об’єктів нерухомого майна, необхідно враховувати норми земельного законодавства.
Шановні громадяни! Діючим законодавством передбачено, що податок з доходів фізичних осіб сплачується до нотаріального оформлення договорів продажу об’єктів нерухомості.
ДПІ у Петровському районі
м. Донецька
"Петровские НОВОСТИ